Nueva Ley de Arrendamiento de Viviendas, un paso atrás en la flexibilización del mercado

Cózar Abogados es un despacho de abogados fundado en el año 1992 y que ofrece asesoramiento jurídico a particulares y a empresas, españolas y extranjeras, tanto a nivel regional como nacional. Basan su método de trabajo en una relación estrecha con el cliente, identificando y compartiendo sus necesidades y colaborando con él para la satisfacción de sus objetivos. Están especializados en Derecho Civil, Derecho Inmobiliario y Derecho Administrativo y Urbanístico. En el siguiente artículo nos resuelven todas las dudas acerca de la nueva ley de arrendamiento de viviendas.

La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece importantes novedades en materia de arrendamientos.

NUEVAS DEFINICIONES: Los conceptos más relevantes que se introducen por la nueva Ley son los siguientes:

• La figura del mercado residencial tensionado, aquellas zonas que las administraciones

  Iván Montero

  competentes en materia de vivienda consideren zonas de riesgo por insuficiencia de viviendas para la población, en condiciones que la hagan asequible su acceso al mercado.

• La nueva definición de la figura del gran tenedor de vivienda, que será la persona, física o jurídica, propietaria de mas de diez inmuebles de uso residencial o una superficie construida de mas de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, o cinco o mas viviendas en zonas de mercado residencial tensionado
• Y, la figura del inquilino en situación de vulnerabilidad económica.

EN RELACIÓN CON LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS. El nuevo Texto Legal establece en esta materia nuevas limitaciones que afectan a los arrendadores, destacando las referidas a los límites en el precio de la renta, la creación de nuevos índices para el cálculo de la revisión de las mismas o las prórrogas extraordinarias en los contratos de arrendamientos a personas en situación de vulnerabilidad económica.

MEDIDAS ADOPTADAS EN LA LEY 12/2023, QUE AFECTAN A LOS PROCEDIMIENTOS JUDICIALES DE DESAHUCIO. Antes de la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda, los requisitos para interponer una demanda de desahucio por falta de pago, se limitaban a acreditar la relación contractual, aportando el contrato de arrendamiento, y el importe de la deuda contraída por el inquilino, requisitos que no suponían carga alguna para el demandante. Sin embargo, desde la publicación de la Ley 12/2023, se exigen nuevos requisitos para la admisión a trámite de la demanda, concretamente:

• Especificar si el inmueble es vivienda habitual.
• Acreditar si el demandante tiene la condición de gran tenedor. A tal fin, se exige que el demandante aporte un certificado del Registro de la Propiedad que recoja el número de inmuebles a su nombre. Este requisito de admisibilidad de la demanda afecta a todos los demandantes, incluidos los pequeños propietarios, que son la mayoría de caseros en el mercado español de arrendamientos, que deberán aportar el certificado para acreditar que no tienen la condición de gran tenedor.
• En el caso que el demandante tenga la condición de gran tenedor, tendrá que acreditar si su inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y, en caso afirmativo, se le obliga a iniciar el procedimiento de conciliación o intermediación que establezcan las administraciones públicas competentes, con carácter previo a la presentación de la demanda de desahucio, con el consecuente retraso en el ejercicio de la acción para recuperar la posesión de su inmueble.

La nueva Ley, cuya finalidad principal es asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda, puede convertirse en un obstáculo para tal fin. En primer lugar, porque la creación de un parque público de vivienda, es un proyecto ambicioso, que precisa de una inversión económica por parte de las Administraciones, que difícilmente se va a materializar a corto o medio plazo. Y, en segundo lugar, porque los requisitos actuales para la interposición de una demanda de desahucio puede disuadir a los propietarios de arrendar sus viviendas, o exigir a los posibles inquilinos que acrediten su solvencia económica, en detrimento de personas con ingresos limitados.

Con la aprobación de la nueva Ley por el derecho a la vivienda, se hace mas necesario contar con un correcto asesoramiento profesional en esta materia, no sólo para el correcto ejercicio de acciones judiciales, sino para la redacción de los contratos de arrendamiento. Desde Cózar Abogados podemos ofrecerle un asesoramiento especializado en esta materia; si lo precisa no dude en contactarnos.

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The new Law 12/2023, of 24 May, for the right to housing, establishes important novelties in the field of leases.

NEW DEFINITIONS: The most relevant concepts introduced by the new Law are the following:

The figure of the stressed residential market, those areas that the competent housing administrations consider to be at risk due to insufficient housing for the population, in conditions that make access to the market affordable.

The new definition of the figure of the large housing tenant, which will be the individual or legal entity that owns more than ten residential properties or a built surface area of more than 1,500 m2 for residential use, excluding garages and storage rooms, or five or more dwellings in areas with a stressed residential market.

And, the figure of the tenant in a situation of economic vulnerability.

IN RELATION TO RENTAL CONTRACTS. The new legal text establishes new limitations in this area that affect landlords, notably those referring to limits on the price of rent, the creation of new indices for the calculation of rent reviews and extraordinary extensions in rental contracts for people in a situation of economic vulnerability.

MEASURES ADOPTED IN LAW 12/2023, WHICH AFFECT JUDICIAL EVICTION PROCEEDINGS. Before the entry into force of the Housing Law, the requirements for filing an eviction lawsuit for non-payment were limited to accrediting the contractual relationship, providing the lease contract, and the amount of the debt contracted by the tenant, requirements that did not place any burden on the plaintiff. However, since the publication of Law 12/2023, new requirements are demanded for the admission of the claim, specifically:

• Specify whether the property is the habitual residence.
• Proof that the claimant is a large tenant. To this end, the claimant is required to provide a certificate from the Land Registry stating the number of properties in his or her name. This requirement of admissibility of the claim affects all claimants, including small landlords, who are the majority of landlords in the Spanish rental market, who must provide the certificate to prove that they do not have the status of large landlord.
• In the event that the claimant has the status of large landlord, they will have to prove whether their tenant is in a situation of economic vulnerability and, if so, they will be obliged to initiate the conciliation or mediation procedure established by the competent public administrations, prior to the filing of the eviction lawsuit, with the consequent delay in the exercise of the action to recover possession of their property.

The new law, whose main purpose is to ensure the exercise of the right to housing, may become an obstacle to this end. Firstly, because the creation of a public housing stock is an ambitious project, which requires an economic investment on the part of the Administrations, which is unlikely to materialise in the short or medium term. And, secondly, because the current requirements for filing an eviction lawsuit may dissuade landlords from renting their homes, or require potential tenants to prove their financial solvency, to the detriment of people with limited incomes.

With the approval of the new Law for the right to housing, it is even more necessary to have a correct professional advice in this matter, not only for the correct exercise of legal actions, but also for the drafting of rental contracts. At Cózar Abogados we can offer you specialised advice on this matter; if you need it, please do not hesitate to contact us.